北海道の不動産投資というと、札幌市内のマンションやニセコ・倶知安エリアの物件をイメージする方が多いのではないでしょうか。
しかし、宿泊施設としての不動産活用まで視野を広げると、周辺エリアの中古戸建にも目を向ける価値があります。
今回ご紹介するのは、北海道虻田郡京極町字京極にある、通称**「笠間邸」**。
土地は264.90㎡（約80坪）。建物は1974年築の木造2階建で、間取りは3LDKです。
築年数だけを見ると「古い戸建住宅」と感じるかもしれません。
しかし不動産投資では、
「今の状態でいくらなのか」だけではなく、「取得したあと、どのような価値をつくれるのか」
という視点も重要です。
特に今回の物件で検討してみたいのが、住宅から宿泊施設への活用です。
この記事では「笠間邸」を題材に、京極町の中古戸建を宿泊施設として活用する可能性について、投資家の視点から考えてみます。
目次
- 京極町「笠間邸」はどんな物件？
- なぜ一般住宅ではなく「宿泊施設」という視点なのか
- 約80坪の土地と既存建物をどう活かすか
- 京極町という立地を宿泊施設投資から考える
- この物件で検討できそうな宿泊施設の方向性
- 購入前に必ず確認したいリスクと注意点
- よくある質問
- まとめ｜笠間邸は「建物＋運営」で考えたい不動産
1．京極町「笠間邸」はどんな物件？
まずは物件の基本情報を整理します。
| 項目 | 内容 |
|---|
| 所在地 | 北海道虻田郡京極町字京極174番22 |
| 土地 | 264.90㎡（約80坪） |
| 地目 | 宅地 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 建物 | 木造2階建 |
| 築年 | 1974年 |
| 間取り | 3LDK |
| 建物登記 | 未登記 |
| 都市計画 | 区域外 |
| 用途地域 | 無指定 |
| 売却希望価格 | 1,800万円 |
| 現況 | 居住中・2026年夏頃退去予定 |
| 引渡し | 相談 |
建物は築50年以上が経過しています。
そのため、投資判断では建物を現状のまま使えるかどうかだけで判断しないことがポイントです。
実際の建物や図面を見ると、1階にはLDKのほか玄関・ホール・水回りなどが配置され、2階には複数の和室があります。
さらに敷地には庭や物置もあります。
つまり、単純な「築古3LDK」として見るだけではなく、
土地・既存建物・庭・間取りを一体として、どのような施設に再構成できるか
を考える余地があります。
外観
2．なぜ一般住宅ではなく「宿泊施設」という視点なのか
この物件を検討するうえで面白いのは、自己居住用住宅としての価値と、事業用不動産としての価値が必ずしも同じではないことです。
一般住宅なら、
「築年数は？」
「設備は新しい？」
「すぐ住める？」
という評価が中心になります。
一方、宿泊施設として考える場合は、
- 何人程度宿泊できるのか
- リビングを共有スペースとして活用できるか
- 水回りをどこまで改善できるか
- 外国人旅行者にも使いやすい間取りにできるか
- 庭を宿泊体験に活用できるか
- 清掃・チェックインを効率化できるか
- 年間を通した需要をどう作るか
など、見るポイントが変わります。
築古だから投資対象にならないとは限りません。
むしろ既存建物を活用しながら付加価値をつくれるかどうかが重要になります。
南側にある庭（家庭菜園もできる）から建物へ向かった画像
3．約80坪の土地と既存建物をどう活かすか
笠間邸の特徴のひとつが、264.90㎡、約80坪の敷地です。
写真からも建物裏側にまとまった庭があることが確認できます。
宿泊施設では建物内部だけでなく、屋外空間も施設の魅力づくりに利用できる可能性があります。
例えば将来的な改修計画として、
- ガーデンスペース
- 屋外でくつろげる場所
- 季節を感じられる庭
- 外国人旅行者が日本の戸建住宅を体験できる空間
などを検討する考え方もあります。
もちろん、実際に何を設置できるかについては法令や近隣環境、工事費などの確認が必要です。
重要なのは、建物だけでなく約80坪の土地全体を投資対象として考えることです。
玄関を出て羊蹄山を見た風景
4．京極町という立地を宿泊施設投資から考える
宿泊施設として検討するなら、建物以上に重要になるのが**「なぜ旅行者がここに泊まるのか」**という理由です。
京極町は羊蹄山の東側に位置し、「名水の郷」として知られる地域です。
代表的な観光スポットがふきだし公園です。
羊蹄山に降った雨や雪が地下へ浸透し、長い年月を経て湧き出す「ふきだし湧水」は、京極町を象徴する観光資源のひとつです。
さらに羊蹄山では夏から秋に登山を楽しむことができ、京極コースも設けられています。
このように考えると、京極町の宿泊施設は単に「ニセコの近く」というだけではなく、
羊蹄山・自然・名水・北海道らしい暮らしを体験するための滞在拠点
という方向性も考えられます。
宿泊施設投資では、有名観光地の中心部にあることだけが価値ではありません。
「そこに泊まる理由」をつくれるかどうかが重要です。
何かの作業をしたりそのスペース
5．この物件で検討できそうな宿泊施設の方向性
では、笠間邸を宿泊施設として活用するとしたら、どのような方向性が考えられるでしょうか。
一棟貸しの宿泊施設
まず検討しやすいのが、戸建住宅の特徴を活かした一棟貸しです。
ホテルのように客室を細かく分けるのではなく、一つのグループに建物全体を利用してもらう方法です。
家族旅行や友人グループなどをターゲットにするのであれば、戸建住宅という形そのものが商品になります。
「北海道の暮らし」を体験できる宿
建物をすべてホテルのように改装するのではなく、既存住宅の雰囲気を活かす方法も考えられます。
和室や庭などをうまく残しながら、
「北海道の町で暮らすように泊まる」
というコンセプトをつくる方法です。
特に海外旅行者を想定する場合、日本の戸建住宅そのものが一つの体験になる可能性があります。
長期滞在にも対応する宿
キッチンやリビングを活用し、数泊から中長期滞在まで対応する施設にする考え方もあります。
宿泊施設投資では宿泊単価だけではなく、
稼働率 × 平均宿泊日数 × 運営コスト
を総合的に考える必要があります。
そのため「何人泊められるか」だけでなく、どのような旅行者に、何泊してもらう施設なのかを購入前から設計することが重要です。
「一本桜の丘」から見た羊蹄山（京極町にはそのままの自然が多くみられます）
6．購入前に必ず確認したいリスクと注意点
ここは非常に重要です。
この物件を購入すれば、そのまま宿泊施設として営業できるという意味ではありません。
宿泊施設として利用する場合には、運営方法に応じて旅館業法や住宅宿泊事業法をはじめ、建築・消防など関係法令の確認が必要になります。
京極町は旅館業に関して北海道倶知安保健所の管轄地域です。
したがって、購入後に考えるのではなく、購入前に「希望する宿泊事業がこの建物で実現できるのか」を確認することが重要です。
さらに今回の建物は未登記とされています。
築年数も経過しているため、
- 建物の登記関係
- 建物の現況
- 構造・劣化状況
- 給排水設備
- 電気設備
- 暖房設備
- 断熱性能
- 消防設備
- 宿泊施設への用途変更等の要否
- 改修費用
- 冬季の維持管理
- 除雪
- 駐車スペース
- 運営・清掃体制
などを確認したうえで投資判断する必要があります。
1,800万円で購入できるから投資として成立する、という単純な話ではありません。
「購入価格＋取得費＋改修費＋家具家電＋許認可対応費＋運営開始費用」まで含めた総投資額を算出し、その金額に対してどの程度の収益を期待できるかを検討する必要があります。
＊計算のイメージです
7．よくある質問
Q．笠間邸はすぐに宿泊施設として営業できますか？
現時点で「そのまま営業できる」とは判断できません。
希望する営業形態によって必要な許可・届出が異なるため、保健所・建築・消防など関係機関への事前確認が必要です。
特に投資目的で購入する場合は、購入契約より前に宿泊施設としての実現可能性を確認することをおすすめします。
Q．築50年以上でも宿泊施設にできますか？
築年数だけで宿泊施設への活用可否が決まるわけではありません。
一方で、構造・設備・消防・断熱・水回りなどに改修が必要となる可能性があります。
そのため購入価格だけを見るのではなく、改修費を含めた総事業費で判断する必要があります。
Q．民泊として運営することはできますか？
住宅宿泊事業法による民泊と、旅館業法による宿泊施設では制度が異なります。
実際にどの方法が適しているかは、建物の状況や想定する営業日数、運営方法などによって変わります。
物件購入前の段階から運営方式を決め、それに合わせて行政確認を進めることが重要です。
8．まとめ｜笠間邸は「建物＋運営」で考えたい不動産
笠間邸は、築年数だけを見ると1974年築の中古戸建です。
しかし投資家の視点では、評価方法が変わります。
約80坪の土地、3LDKの既存建物、庭、京極町という立地を組み合わせて、どのような宿泊体験をつくれるのか。
ここまで考えて初めて、この不動産の投資価値を検討できます。
もちろん、宿泊施設としての利用を保証するものではありません。
許認可、建築、消防、改修費、運営費、冬季管理、想定宿泊単価、稼働率などを調査したうえで事業計画を作る必要があります。
だからこそ、こうした物件では、
「中古住宅を買う」という発想ではなく、「不動産を取得して宿泊事業をつくる」という視点
を持つことが重要です。
京極町や羊蹄山周辺で宿泊施設への不動産投資を検討されている方にとって、笠間邸はその可能性を具体的に検討してみたい一棟ではないでしょうか。
★CTA｜京極町で宿泊施設への不動産投資を検討されている方へ
カプリス株式会社では、不動産を単純に「売る・買う」という視点だけではなく、購入後にどのように活用するのかというところまで含めて物件を考えています。
特に、
「中古戸建を購入して宿泊施設として活用したい」
「ニセコ・倶知安周辺で投資物件を探している」
「物件購入前に民泊・宿泊施設としての可能性を相談したい」
という方は、お気軽にお問い合わせください。
物件価格だけではなく、改修・許認可・宿泊施設としての活用方法などを含め、投資家の視点から一緒に検討していきます。
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カプリス株式会社
代表取締役 花田学
宅地建物取引業者登録 北海道知事 石狩(2)第8562号
住宅宿泊管理業者登録 国土交通大臣(02)第F00051号
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